Współlokator nie płaci czynszu i co dalej?

Jeżeli planujesz wynająć mieszkanie wspólnie z innymi osobami, musisz mieć na uwadze odpowiedzialność za zapłatę czynszu, która w praktyce, może  okazać się problematyczna, w przypadku źle skonstruowanej umowy. Kwestię odpowiedzialności najemców za zapłatę czynszu, można przedstawić na podstawie krótkiego kazusu.

KAZUS

Basia jest studentką, zawarła wspólnie z koleżankami - Anią i Zuzią umowę najmu 3 pokojowego mieszkania. W umowie zobowiązały się do płacenia czynszu w wysokości 3 000 zł. W umowie nie zostały wyszczególnione, jakie kwoty czynszu mają płacić konkretne osoby (najemcy). Koleżanka Zuzia straciła pracę i nie stać jej na płacenie czynszu. 

W przypadku gdy jesteś w sytuacji opisanej w kazusie, skontaktuj się ze mną, przeanalizuję twoją sytuację i udzielę rzeczowej porady prawnej. Natomiast gdy dopiero stoisz przed koniecznością zawarcia umowy najmu, przeczytaj resztę artykułu. 

• → Czy właściciel mieszkania może żądać zapłaty całości czynszu od pozostałych najemców? 

• → Przy zbyt ogólnej umowie i niepodzielnym świadczeniu (mieszkaniu) właściwie TAK, natomiast!

Wszystko zależy od tego, czy można uznać, że najemcy ponoszą solidarną odpowiedzialność. Konstrukcja solidarnej odpowiedzialności prowadzi do tego, że wierzyciel (wynajmujący) może kierować żądanie zapłaty całości czynszu do każdego z dłużników solidarnych (najemców). 

• W świetle art. 380 § 2 k.c. przyjęcie solidarnej odpowiedzialności najemców zależy od uznania, czy zobowiązanie wynajmującego do oddania lokalu do używania jest podzielne, czy niepodzielne - co do tej kwestii można znaleźć różne koncepcje:

1. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 27 listopada 2014 r. w sprawie sygn. akt II Ca 1263/14

“Podstawą uznania zobowiązania za zobowiązanie solidarne jest ustawa lub czynność prawna (art. 369 kc). Odpowiedzialność solidarna choć nie wynikała wprost z umowy, to jednak w przedmiotowej sprawie należało ją wywieść z przepisu art. 380 kc (...) Zgodnie z art. 380§2 kc jeśli dłużnicy zobowiązani są do świadczenia podzielnego, a wzajemne świadczenie wierzyciela jest niepodzielne, wówczas dłużnicy odpowiadają solidarnie. (...) 

W świetle powyższego solidarna odpowiedzialność współnajemców wynika z samego prawa. Świadczenie bowiem wynajmującego jest niepodzielnym, zaś najemcy zobowiązani są do świadczenia wzajemnego, pieniężnego, a więc podzielnego, jeśli nic innego nie wynika z umowy stron.”

Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi - I Wydział Cywilny z dnia 10 marca 2020 r. I C 2031/19

“Jak stanowi art. 380 § 2 KC., (...) Powód powołuje się na treść tego przepisu jako podstawy solidarnej odpowiedzialności najemców za zapłatę czynszu. Zdaniem powoda jego świadczenie polegające na oddaniu przedmiotu najmu (lokalu) do używania ma charakter niepodzielny, co skutkuje tym, że - w braku odmiennej umowy - współnajemcy byli odpowiedzialni solidarnie za zapłatę czynszu. (...)

Świadczenie powoda polegało w istocie na udostępnieniu najemcom poszczególnych izb w lokalu mieszkalnym z prawem do korzystania z części wspólnych lokalu. Zobowiązanie wynajmującego polegające na wydaniu przedmiotu najmu może mieć zatem charakter podzielny i zależy to przede wszystkim od woli stron. (...) Świadczenia wszystkich stron stosunku najmu miały zatem w istocie charakter podzielny. Nawet zaś w przypadku uznania, iż świadczenie powoda miało charakter niepodzielny to porozumienie stron co do możliwości uiszczania czynszu w częściach wyłączało zastosowanie reguły interpretacyjnej wynikającej z art. 380 § 2 KC.” 

Podsumowując: W przypadku kiedy świadczenie (mieszkanie) jest niepodzielne, tj. każdy z najemców może korzystać z całego mieszkania i w umowie nie została przewidziana kwota czynszu każdego z nich z osobna, to jako dłużnicy odpowiadają oni solidarnie. Co za tym idzie, istnieje ryzyko konieczności płatności całego czynszu za mieszkanie przez jednego z najemców, w przypadku gdy drugi przestanie płacić. Dłużnikowi solidarnemu przysługuje roszczenie regresowe do współlokatora z tytułu zapłaconego czynszu. 

• Współlokatorowi przysługuje również roszczenie o eksmisję z takiego lokalu! 

Art.  13.  ust. 2. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

“Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.”

• Jak zabezpieczyć się przed odpowiedzialnością solidarną jako najemca? → Najlepiej zadbać o to na etapie zawierania umowy - rozwiązaniem jest sporządzenie oddzielnych umów, w których każdy z najemców będzie wynajmował konkretny pokój z prawem korzystania z części wspólnych i będzie płacił określony czynsz.

• Ewentualnie w jednej umowie można dokładnie określić odpowiedzialność każdego z  najemców z osobna, tj. że każdy będzie samodzielnie uiszczał swoją część czynszu za najem konkretnego pokoju. 

Skontaktuj się ze mną. Jestem adwokatem prowadzącym sprawy cywilne, sprawdzę Twoją umowę najmu pod kątem wszelkich niebezpieczeństw i należycie zabezpieczę Twój interes. 

• Zadzwoń lub napisz SMS: (+48) 793 788 328

• lub napisz e-mail: adw.julia.tylewska@gmail.com

• Siedziba kancelarii znajduje się przy ul. św. Mikołaja 1 lok. 14, (15-419 Białystok) odwiedź mnie po uprzednim umówieniu się.